Een beleggingspand kopen is voor veel mensen een manier om vermogen op te bouwen. Je koopt dan een woning of ander vastgoed, niet om zelf in te wonen, maar om er geld mee te verdienen. Dat kan via huurinkomsten elke maand, via een hogere verkoopprijs later, of via allebei. Het klinkt aantrekkelijk, en dat is het soms ook. Toch zit er meer aan vast dan je op het eerste gezicht zou denken. Wie goed geïnformeerd begint, staat sterker.
Hoe een vastgoedinvestering rendement oplevert
Rendement bij een vastgoedinvestering komt op twee manieren binnen. De eerste is direct rendement: het geld dat huurders elke maand betalen. Dit wordt ook wel huurrendement of bruto huurrendement genoemd. Je berekent het door de jaarlijkse huurinkomsten te delen door de aankoopprijs van het pand, en dat getal te vermenigvuldigen met honderd. De tweede manier is indirect rendement: de waardestijging van het pand over de tijd. Als je het vastgoed later voor een hogere prijs verkoopt dan je ervoor hebt betaald, maak je winst. In de praktijk leveren de meeste beleggers in vastgoed geld op via een combinatie van beide vormen. Het netto rendement ligt in Nederland gemiddeld rond de vier tot zes procent per jaar, afhankelijk van locatie, type pand en kosten.
Welk type pand geschikt is als investering
Niet elk pand is even geschikt om in te beleggen. Woningen in grote steden met veel vraag naar huurwoningen doen het over het algemeen goed. Denk aan studentensteden als Amsterdam, Utrecht, Groningen en Delft. Maar ook kleinere steden met een groeiende bevolking kunnen interessant zijn. Naast woningen zijn er ook commerciële panden, zoals winkels, kantoren of kleine bedrijfsruimten. Die brengen soms hogere huurinkomsten, maar zijn ook gevoeliger voor leegstand als een huurder vertrekt. Garageboxen en parkeerplaatsen zijn een aparte categorie: de aankoopprijs is laag, maar het rendement kan toch aantrekkelijk zijn. Welk type pand het beste past, hangt af van hoeveel je wilt investeren, hoeveel risico je accepteert en hoeveel tijd je wilt steken in het beheer.
De kosten en risico’s die erbij komen kijken
Wie een pand als investering koopt, heeft te maken met meer kosten dan alleen de aankoopprijs. Er is overdrachtsbelasting, die voor beleggers in 2024 op tien procent ligt. Daar komen notariskosten bij, eventuele makelaarskosten en de kosten voor een eventuele verbouwing. Daarna zijn er doorlopende kosten: onderhoud, verzekeringen, gemeentelijke belastingen en soms de kosten van een verhuurmakelaar. Als je het pand financiert met een lening, betaal je ook rente. Tel je dit allemaal op, dan zie je dat het netto rendement lager uitvalt dan het bruto rendement. Risico’s zijn er ook: een huurder die niet betaalt, leegstand, een dalende woningmarkt of nieuwe regels vanuit de overheid. De overheid heeft de afgelopen jaren meerdere maatregelen genomen die het verhuren van woningen voor beleggers minder aantrekkelijk maken. Denk aan de aanpassing van de huurprijsregels in het middenhuursegment via de Wet betaalbare huur.
Financiering regelen voor een verhuurd pand
Een gewone hypotheek voor een koopwoning geldt niet voor een pand dat je wilt verhuren. Banken en andere geldverstrekkers bieden speciale vastgoedleningen of verhuurhypotheken aan. De rente op dit soort leningen ligt meestal hoger dan op een gewone hypotheek. Geldverstrekkers kijken naar de waarde van het pand, de verwachte huurinkomsten en jouw financiële situatie. Hoeveel je kunt lenen, hangt af van de zogeheten loan to value, oftewel de verhouding tussen de lening en de waarde van het vastgoed. Veel verstrekkers financieren maximaal zeventig of tachtig procent van de waarde. Je hebt dus zelf eigen geld nodig om het resterende deel te dekken. Hoe meer eigen vermogen je inbrengt, hoe lager het risico voor de geldverstrekker en soms ook hoe beter de voorwaarden die je krijgt aangeboden.
Veelgestelde vragen
Hoeveel eigen geld heb je nodig om een pand als investering te kopen?
Voor het kopen van een vastgoedinvestering heb je in de meeste gevallen minimaal twintig tot dertig procent van de aankoopprijs nodig als eigen inbreng. Daarboven komen nog de bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting en notariskosten, die je vrijwel altijd zelf betaalt. In totaal is het verstandig om rekening te houden met zo’n tien tot vijftien procent extra bovenop het eigen deel van de koopsom.
Mag je een woning die je hebt gekocht zomaar verhuren?
Nee, een woning verhuren is niet altijd zomaar toegestaan. Als je een gewone koopwoning hebt met een reguliere hypotheek, staat daarin bijna altijd een verhuurverbod. Je hebt dan toestemming nodig van de geldverstrekker. Koop je specifiek een pand om te verhuren, dan sluit je een andere lening af waarbij verhuur is toegestaan. Sommige gemeenten vragen ook een verhuurvergunning, zeker voor zelfstandige woningen in de vrije sector.
Wat is het verschil tussen bruto en netto huurrendement?
Bruto huurrendement is de jaarlijkse huur gedeeld door de aankoopprijs, zonder rekening te houden met kosten. Netto huurrendement trekt daar alle kosten van af, zoals onderhoud, belastingen, verzekeringen en eventuele leegsstandsmaanden. Het netto rendement geeft een realistischer beeld van wat je daadwerkelijk overhoudt.
Welke belasting betaal je over inkomsten uit verhuur?
In Nederland valt verhuurvastgoed voor particulieren meestal onder box 3 van de inkomstenbelasting. Je betaalt dan belasting over het vermogen, niet direct over de huurinkomsten. De belastingdienst gaat uit van een fictief rendement op je vermogen. Voor vastgoed dat onder een bv of onderneming valt, gelden andere regels. De belastingregels rondom box 3 zijn de afgelopen jaren flink veranderd, dus het is verstandig om een belastingadviseur te raadplegen.
Geef een reactie