Oranje vermogensmanagement

Categorie: Vastgoed en investeringen

  • Commercieel vastgoed: wat het is, hoe het werkt en wat je eraan verdient

    Commercieel vastgoed: wat het is, hoe het werkt en wat je eraan verdient

    Commercieel vastgoed is overal om je heen, ook al denk je er misschien niet elke dag aan. De supermarkt waar je boodschappen doet, het kantoor waar je werkt, het magazijn waar je pakketje vandaan komt: het zijn allemaal vormen van zakelijk onroerend goed. Toch weten veel mensen weinig over hoe deze markt in elkaar zit. Dat is jammer, want het gaat om enorme bedragen en het raakt iedereen die werkt, winkelt of woont in een stad.

    Wat valt er onder zakelijk onroerend goed

    De categorie bedrijfsmatig vastgoed is breed. Kantoren en winkelpanden zijn de bekendste voorbeelden, maar er is meer. Logistieke centra, zoals grote distributiehallen aan de rand van steden, horen er ook bij. Hetzelfde geldt voor hotels, parkeergarages en zorggebouwen zoals klinieken of verpleeghuizen. Het grote verschil met woningen is dat deze panden worden gebruikt voor economische activiteiten. De eigenaar verhuurt de ruimte aan een bedrijf, en dat bedrijf betaalt huur. Die huurinkomsten vormen de basis van de waarde van het pand. Hoe betrouwbaarder de huurder en hoe langer het huurcontract, hoe meer het pand waard is. Dat maakt dit type vastgoed aantrekkelijk voor beleggers die op zoek zijn naar vaste inkomsten over een langere periode.

    Hoe de waarde van bedrijfspanden wordt bepaald

    Een woning wordt vaak verkocht op basis van wat iemand er zelf voor wil betalen. Bij zakelijke panden werkt dat anders. Taxateurs kijken naar de huurstroom: hoeveel huur komt er elk jaar binnen, en hoe zeker is die inkomst? Die jaarlijkse huur wordt vermenigvuldigd met een getal dat de marktwaarde uitdrukt. Dat getal heet de kapitalisatiefactor. Hoe lager de risico’s en hoe populairder de locatie, hoe hoger die factor. Een kantoor in het centrum van Amsterdam heeft dus een andere waarde dan een vergelijkbaar pand in een kleine stad met leegstand. Het CBS doet samen met het Kadaster en De Nederlandsche Bank onderzoek naar prijsontwikkelingen in deze markt. Daaruit blijkt dat de prijzen van commerciële panden sterk kunnen schommelen, afhankelijk van de rente, de economie en de vraag naar bepaalde typen ruimte.

    De invloed van trends op de markt voor bedrijfspanden

    De markt voor zakelijk onroerend goed staat nooit stil. Online winkelen heeft de vraag naar winkelpanden de afgelopen jaren flink veranderd. Veel winkelstraten kampen met leegstand, terwijl de vraag naar logistiek vastgoed sterk is gestegen. Grote webwinkels hebben immers enorme opslagruimtes nodig om bestellingen snel te kunnen verwerken. Kantoren staan ook onder druk, omdat veel mensen thuis zijn gaan werken na de coronaperiode. Bedrijven huren daardoor kleinere kantoren, maar stellen wel hogere eisen aan de kwaliteit en de locatie. Duurzaamheid speelt daarin een steeds grotere rol. Panden met een goed energielabel zijn makkelijker te verhuren en houden hun waarde beter vast. Beleggers en eigenaren die hun pand niet aanpassen aan nieuwe eisen, lopen het risico dat het moeilijker wordt om huurders te vinden.

    Investeren in commercieel vastgoed: wat je moet weten

    Beleggen in zakelijke panden kan op verschillende manieren. De meest directe manier is het kopen van een pand en dat verhuren aan een bedrijf. Dat vraagt veel eigen geld en kennis van de markt. Een toegankelijkere manier is beleggen via een vastgoedfonds. Je koopt dan een aandeel in een portefeuille van meerdere panden, zonder dat je zelf eigenaar bent van een enkel gebouw. Dat spreidt het risico. Toch zijn er ook nadelen. De waarde van een pand kan dalen als de huurder vertrekt of als de markt tegenzit. Financiering speelt ook een grote rol: bij een hoge rente wordt lenen duurder, wat de waarde van vastgoedbeleggingen kan drukken. Wie serieus overweegt om in bedrijfsmatig onroerend goed te investeren, doet er goed aan zich goed te laten informeren over de risico’s, de fiscale regels en de marktomstandigheden.

    Veelgestelde vragen over commercieel vastgoed

    Wat is het verschil tussen commercieel vastgoed en een woning?
    Een woning is bedoeld om in te leven. Bedrijfsmatig onroerend goed wordt gebruikt voor economische activiteiten, zoals een kantoor, winkel of magazijn. De waarde van een bedrijfspand hangt vooral af van de huurinkomsten en de betrouwbaarheid van de huurder. Bij woningen telt vaker de emotionele waarde en de vraag van particuliere kopers.

    Waarom staat er zoveel leegstand in winkelstraten?
    Leegstand in winkelstraten heeft vooral te maken met de groei van online winkelen. Mensen bestellen steeds meer via het internet in plaats van naar een fysieke winkel te gaan. Winkeliers betalen liever minder huur of stoppen helemaal met een fysieke locatie. Panden die vroeger altijd bezet waren, staan daardoor nu soms maanden of jaren leeg.

    Wat is een kapitalisatiefactor bij de waardering van een pand?
    De kapitalisatiefactor is een getal waarmee de jaarlijkse huurinkomsten worden vermenigvuldigd om de waarde van een pand te berekenen. Een hogere factor betekent dat beleggers bereid zijn meer te betalen voor dezelfde huurstroom, bijvoorbeeld omdat de locatie aantrekkelijk is of het risico laag. De factor verschilt per type pand en per regio.

    Hoe beïnvloedt de rente de waarde van bedrijfspanden?
    Een hogere rente maakt lenen duurder. Beleggers die geld lenen om een pand te kopen, betalen dan meer rente over hun schuld. Dat drukt het rendement. Tegelijk worden andere beleggingen, zoals spaargeld of obligaties, aantrekkelijker als de rente stijgt. Daardoor daalt de vraag naar vastgoed en kunnen de prijzen van bedrijfspanden dalen.

  • Commercieel vastgoed: wat het is, hoe het werkt en wat je ervan kunt verwachten

    Commercieel vastgoed: wat het is, hoe het werkt en wat je ervan kunt verwachten

    Commercieel vastgoed is overal om je heen, ook al denk je er misschien nooit over na. Het kantoor waar iemand werkt, de supermarkt op de hoek, het distributiecentrum langs de snelweg: het zijn allemaal voorbeelden van gebouwen die worden gebruikt voor zakelijke doeleinden. In Nederland gaat er jaarlijks miljarden euro’s om in de aan en verkoop van dit soort panden. Toch weten veel mensen weinig over hoe deze markt precies werkt. Dat is zonde, want of je nu een ondernemer bent, een belegger of gewoon nieuwsgierig, het is een onderwerp dat meer mensen raakt dan je zou verwachten.

    Wat valt er onder zakelijk onroerend goed

    Zakelijk onroerend goed is een verzamelnaam voor panden die niet bedoeld zijn om in te wonen. Binnen deze categorie zijn er grote verschillen. Kantoorgebouwen vormen een bekend voorbeeld, maar ook winkelpanden, hotels, zorggebouwen en logistieke centra vallen hieronder. Elk type heeft zijn eigen kenmerken als het gaat om verhuur, waarde en risico. Een winkel in een drukke binnenstad gedraagt zich heel anders dan een bedrijfshal op een industrieterrein. De waarde van een pand hangt sterk af van de locatie, de staat van het gebouw, de lengte van het huurcontract en de betrouwbaarheid van de huurder. Iemand die investeert in dit soort vastgoed kijkt dus naar veel meer dan alleen de vierkante meters.

    Hoe de prijzen van bedrijfspanden worden bepaald

    Het CBS doet samen met het Kadaster en De Nederlandsche Bank onderzoek naar de prijsontwikkeling van zakelijke panden in Nederland. Dit soort onderzoek laat zien hoe de markt beweegt en of panden meer of minder waard worden. De prijs van een bedrijfspand wordt beïnvloed door meerdere factoren. De economische situatie speelt een grote rol: als bedrijven minder ruimte nodig hebben, daalt de vraag en daarmee ook de prijs. Andersom geldt hetzelfde. De opkomst van online winkelen heeft bijvoorbeeld de vraag naar logistieke ruimte flink vergroot, terwijl veel traditionele winkelpanden leeg kwamen te staan. Dat laat zien hoe maatschappelijke veranderingen direct doorwerken in de waarde van vastgoed dat voor zakelijk gebruik bedoeld is.

    Investeren in commercieel vastgoed: kansen en risico’s

    Een gebouw kopen om het te verhuren aan een bedrijf kan aantrekkelijk zijn als investering. De huurinkomsten zorgen voor een regelmatige opbrengst, en als de waarde van het pand stijgt, kan de eigenaar bij verkoop winst maken. Toch kleven er ook risico’s aan. Een huurder kan failliet gaan, waarna het pand leeg staat en er geen inkomsten binnenkomen. Onderhoud en renovatie kosten geld, en strengere regels rondom energie en duurzaamheid betekenen dat veel oudere panden moeten worden aangepast om verhuurbaar te blijven. Sinds 2023 geldt in Nederland dat kantoorgebouwen minimaal een energielabel C moeten hebben om nog verhuurd te mogen worden. Dit soort regelgeving heeft directe gevolgen voor de waarde van panden en de kosten voor eigenaren.

    De rol van asset management bij zakelijk vastgoed

    Wie een portefeuille van meerdere panden beheert, heeft te maken met veel meer dan alleen het incasseren van huur. Asset management bij zakelijk vastgoed gaat over het strategisch sturen op zowel de financiële waarde als de gebruikswaarde van een pand. Dat betekent nadenken over wanneer je investeert in een verbouwing, wanneer je een huurcontract heronderhandelt en hoe je een pand aantrekkelijk houdt voor toekomstige huurders. Opleidingen zoals die van de Amsterdam School of Real Estate leren professionals om dit soort beslissingen te onderbouwen met data, juridische kennis en inzicht in de markt. Goed vastgoedbeheer is daarmee een vak apart, waarbij ervaring en kennis het verschil maken tussen een rendabele en een verlieslatende investering.

    Veelgestelde vragen

    Wat is het verschil tussen commercieel vastgoed en sociale huurwoningen?
    Commercieel vastgoed omvat panden die voor zakelijke doeleinden worden gebruikt of verhuurd, zoals kantoren, winkels en bedrijfshallen. Sociale huurwoningen zijn woonruimten die worden verhuurd door woningcorporaties, vaak onder een vaste maximale huurprijs. De twee markten hebben andere regels, andere financiering en andere huurders.

    Hoe wordt de huurprijs van een bedrijfspand vastgesteld?
    De huurprijs van een bedrijfspand wordt in Nederland vrijwel altijd vrij onderhandeld tussen verhuurder en huurder. Er is geen wettelijk maximum zoals bij sociale huurwoningen. De prijs hangt af van de locatie, het type ruimte, de marktomstandigheden en wat vergelijkbare panden in de buurt opbrengen. Vaak wordt de huur jaarlijks aangepast op basis van de inflatie via een zogenoemde indexering.

    Wat betekent leegstand voor de waarde van een bedrijfspand?
    Leegstand heeft een negatief effect op de waarde van een bedrijfspand. Als een pand lang leeg staat, komen er geen huurinkomsten binnen en lopen de kosten voor onderhoud gewoon door. Daarnaast kan langdurige leegstand een signaal zijn dat de locatie of het pand minder aantrekkelijk is voor huurders, wat de verkoopprijs drukt.

    Moeten bedrijfspanden aan energieregels voldoen?
    Ja, de Nederlandse overheid stelt steeds strengere eisen aan de energieprestatie van zakelijke gebouwen. Kantoorpanden moeten sinds 2023 minimaal een energielabel C hebben om verhuurd te mogen worden. Voor andere typen panden gelden aparte regels of komen die er in de komende jaren aan. Eigenaren die hun pand niet aanpassen, lopen het risico dat het pand niet meer verhuurd mag worden.

  • Een beleggingspand kopen: wat het is, wat het oplevert en waar je op let

    Een beleggingspand kopen: wat het is, wat het oplevert en waar je op let

    Een beleggingspand is een pand dat je koopt om er geld mee te verdienen, niet om er zelf in te wonen. Steeds meer mensen kiezen voor vastgoed als manier om vermogen op te bouwen. Dat is begrijpelijk, want de aandelenmarkt kan flink schommelen en een spaarrekening levert weinig op. Een woning of bedrijfsruimte die je verhuurt, geeft een gevoel van zekerheid. Maar voordat je zo’n investering doet, is het slim om te weten hoe het precies werkt en waar je op moet letten.

    Hoe een verhuurd pand geld oplevert

    Een vastgoedinvestering kan op twee manieren renderen. De eerste manier is via huurinkomsten. Elke maand betaalt de huurder een bedrag, en dat bedrag is hoger dan de kosten die je maakt voor hypotheek, onderhoud en belastingen. Wat er dan overblijft, noem je het nettohuurrendement. De tweede manier is waardestijging. Als het pand over een paar jaar meer waard is dan wat je er destijds voor betaalde, maak je winst op het moment dat je het verkoopt. In de praktijk combineren veel investeerders beide vormen. Ze strijken maandelijks huurinkomsten op en hopen tegelijk dat de waarde van het pand stijgt. Het is wel goed om te weten dat waardestijging nooit gegarandeerd is. Vastgoedprijzen kunnen ook dalen, zeker op korte termijn.

    Welke soorten vastgoed geschikt zijn als investering

    Niet elk pand is geschikt als investering. De bekendste vorm is een woning die je verhuurt aan particulieren, zoals een appartement of een tussenwoning. Dat wordt ook wel residentieel vastgoed genoemd. Daarnaast zijn er panden voor bedrijven, zoals winkels, kantoren of loodsen. Dit valt onder commercieel vastgoed. Beide types hebben hun eigen voor en nadelen. Een woning is makkelijker te verhuren, want de vraag naar woonruimte is groot. Commercieel vastgoed levert soms meer huurinkomsten op, maar het kan langer leegstaan als een bedrijf vertrekt. Een studentenkamer of vakantiewoning is ook een optie die sommige investeerders kiezen, al gelden daarvoor andere regels. De keuze hangt af van je budget, je doelen en hoeveel tijd je wilt steken in het beheer.

    Wat het kopen van een verhuurd pand kost en oplevert

    Bij het kopen van een pand als investering komen meer kosten kijken dan mensen soms denken. Naast de koopprijs betaal je overdrachtsbelasting. Voor beleggingsvastgoed is dat tarief hoger dan voor een eigen woning. Daar komen notariskosten bij, en mogelijk ook kosten voor een hypotheek. Want veel investeerders financieren een deel van de aankoop met een lening, een zogeheten vastgoedfinanciering of verhuurhypotheek. De rente op zo’n lening is vaak hoger dan bij een gewone hypotheek. Verder moet je rekening houden met onderhoudskosten, verzekeringen en eventuele beheerskosten als je een beheerder inschakelt. Om te bepalen of een investering de moeite waard is, berekenen kopers meestal het bruto en netto huurrendement. Een bruto rendement van vier tot zes procent per jaar wordt in de markt vaak als redelijk gezien, maar het nettocijfer na aftrek van alle kosten geeft een eerlijker beeld.

    Waar je op moet letten bij de aankoop

    De locatie is een van de belangrijkste factoren bij het kiezen van een vastgoedobject. Een pand in een stad met een krappe woningmarkt verhuurt sneller dan een pand op een plek waar weinig vraag is. Kijk ook naar de staat van het gebouw. Achterstallig onderhoud kost geld, dus een bouwkundige keuring kan veel ellende voorkomen. Verder is het slim om de lokale regels te bekijken. Gemeenten stellen steeds vaker eisen aan verhuur, zoals een vergunningsplicht voor verhuur in bepaalde wijken. Ook de nieuwe regels voor zelfbewoningsplicht en de middenhuurwet hebben invloed op wat je mag vragen aan huur. Tot slot is het verstandig om te kijken naar het energielabel van het pand. Panden met een laag label worden in de toekomst mogelijk duurder om te exploiteren, omdat er strengere eisen komen voor verhuurders. Wie dit allemaal meeneemt in zijn of haar overweging, maakt een beter onderbouwde keuze.

    Veelgestelde vragen

    Wat is het verschil tussen een verhuurhypotheek en een gewone hypotheek?
    Een verhuurhypotheek is bedoeld voor mensen die een pand kopen om te verhuren, niet om zelf in te wonen. De rente is bij een verhuurhypotheek vaak hoger dan bij een gewone hypotheek voor een eigen woning. Ook zijn de voorwaarden anders, omdat de bank meer risico loopt als het pand leegstaat en er geen huurinkomsten zijn.

    Hoeveel eigen geld heb je nodig om een verhuurd pand te kopen?
    Voor het kopen van een pand als investering heb je meestal minimaal twintig tot dertig procent van de koopprijs als eigen inbreng nodig. Banken financieren niet het volledige bedrag. Naast de aankoopprijs moet je ook de bijkomende kosten zelf betalen, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten.

    Moet je belasting betalen over huurinkomsten?
    In Nederland worden huurinkomsten uit een verhuurd pand in box 3 belast. Je betaalt geen belasting over de huur zelf, maar over het vermogen dat het pand vertegenwoordigt. De Belastingdienst rekent met een fictief rendement op de waarde van het vastgoed. Het is slim om een belastingadviseur te raadplegen, want de regels in box 3 zijn de afgelopen jaren meerdere keren veranderd.

    Kan een pand ook in waarde dalen?
    Ja, de waarde van een pand kan dalen. Vastgoedprijzen zijn afhankelijk van de economie, de rente en de vraag op de lokale markt. Wie investeert in vastgoed, moet rekening houden met de kans dat het pand op het moment van verkoop minder waard is dan bij aankoop. Een langere horizon verkleint dit risico, maar sluit het niet volledig uit.

  • Beleggen in vastgoed: wat een beleggingspand je oplevert en waar je op let

    Beleggen in vastgoed: wat een beleggingspand je oplevert en waar je op let

    Een beleggingspand kopen is voor veel mensen een manier om vermogen op te bouwen. Je koopt dan een woning of ander vastgoed, niet om zelf in te wonen, maar om er geld mee te verdienen. Dat kan via huurinkomsten elke maand, via een hogere verkoopprijs later, of via allebei. Het klinkt aantrekkelijk, en dat is het soms ook. Toch zit er meer aan vast dan je op het eerste gezicht zou denken. Wie goed geïnformeerd begint, staat sterker.

    Hoe een vastgoedinvestering rendement oplevert

    Rendement bij een vastgoedinvestering komt op twee manieren binnen. De eerste is direct rendement: het geld dat huurders elke maand betalen. Dit wordt ook wel huurrendement of bruto huurrendement genoemd. Je berekent het door de jaarlijkse huurinkomsten te delen door de aankoopprijs van het pand, en dat getal te vermenigvuldigen met honderd. De tweede manier is indirect rendement: de waardestijging van het pand over de tijd. Als je het vastgoed later voor een hogere prijs verkoopt dan je ervoor hebt betaald, maak je winst. In de praktijk leveren de meeste beleggers in vastgoed geld op via een combinatie van beide vormen. Het netto rendement ligt in Nederland gemiddeld rond de vier tot zes procent per jaar, afhankelijk van locatie, type pand en kosten.

    Welk type pand geschikt is als investering

    Niet elk pand is even geschikt om in te beleggen. Woningen in grote steden met veel vraag naar huurwoningen doen het over het algemeen goed. Denk aan studentensteden als Amsterdam, Utrecht, Groningen en Delft. Maar ook kleinere steden met een groeiende bevolking kunnen interessant zijn. Naast woningen zijn er ook commerciële panden, zoals winkels, kantoren of kleine bedrijfsruimten. Die brengen soms hogere huurinkomsten, maar zijn ook gevoeliger voor leegstand als een huurder vertrekt. Garageboxen en parkeerplaatsen zijn een aparte categorie: de aankoopprijs is laag, maar het rendement kan toch aantrekkelijk zijn. Welk type pand het beste past, hangt af van hoeveel je wilt investeren, hoeveel risico je accepteert en hoeveel tijd je wilt steken in het beheer.

    De kosten en risico’s die erbij komen kijken

    Wie een pand als investering koopt, heeft te maken met meer kosten dan alleen de aankoopprijs. Er is overdrachtsbelasting, die voor beleggers in 2024 op tien procent ligt. Daar komen notariskosten bij, eventuele makelaarskosten en de kosten voor een eventuele verbouwing. Daarna zijn er doorlopende kosten: onderhoud, verzekeringen, gemeentelijke belastingen en soms de kosten van een verhuurmakelaar. Als je het pand financiert met een lening, betaal je ook rente. Tel je dit allemaal op, dan zie je dat het netto rendement lager uitvalt dan het bruto rendement. Risico’s zijn er ook: een huurder die niet betaalt, leegstand, een dalende woningmarkt of nieuwe regels vanuit de overheid. De overheid heeft de afgelopen jaren meerdere maatregelen genomen die het verhuren van woningen voor beleggers minder aantrekkelijk maken. Denk aan de aanpassing van de huurprijsregels in het middenhuursegment via de Wet betaalbare huur.

    Financiering regelen voor een verhuurd pand

    Een gewone hypotheek voor een koopwoning geldt niet voor een pand dat je wilt verhuren. Banken en andere geldverstrekkers bieden speciale vastgoedleningen of verhuurhypotheken aan. De rente op dit soort leningen ligt meestal hoger dan op een gewone hypotheek. Geldverstrekkers kijken naar de waarde van het pand, de verwachte huurinkomsten en jouw financiële situatie. Hoeveel je kunt lenen, hangt af van de zogeheten loan to value, oftewel de verhouding tussen de lening en de waarde van het vastgoed. Veel verstrekkers financieren maximaal zeventig of tachtig procent van de waarde. Je hebt dus zelf eigen geld nodig om het resterende deel te dekken. Hoe meer eigen vermogen je inbrengt, hoe lager het risico voor de geldverstrekker en soms ook hoe beter de voorwaarden die je krijgt aangeboden.

    Veelgestelde vragen

    Hoeveel eigen geld heb je nodig om een pand als investering te kopen?
    Voor het kopen van een vastgoedinvestering heb je in de meeste gevallen minimaal twintig tot dertig procent van de aankoopprijs nodig als eigen inbreng. Daarboven komen nog de bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting en notariskosten, die je vrijwel altijd zelf betaalt. In totaal is het verstandig om rekening te houden met zo’n tien tot vijftien procent extra bovenop het eigen deel van de koopsom.

    Mag je een woning die je hebt gekocht zomaar verhuren?
    Nee, een woning verhuren is niet altijd zomaar toegestaan. Als je een gewone koopwoning hebt met een reguliere hypotheek, staat daarin bijna altijd een verhuurverbod. Je hebt dan toestemming nodig van de geldverstrekker. Koop je specifiek een pand om te verhuren, dan sluit je een andere lening af waarbij verhuur is toegestaan. Sommige gemeenten vragen ook een verhuurvergunning, zeker voor zelfstandige woningen in de vrije sector.

    Wat is het verschil tussen bruto en netto huurrendement?
    Bruto huurrendement is de jaarlijkse huur gedeeld door de aankoopprijs, zonder rekening te houden met kosten. Netto huurrendement trekt daar alle kosten van af, zoals onderhoud, belastingen, verzekeringen en eventuele leegsstandsmaanden. Het netto rendement geeft een realistischer beeld van wat je daadwerkelijk overhoudt.

    Welke belasting betaal je over inkomsten uit verhuur?
    In Nederland valt verhuurvastgoed voor particulieren meestal onder box 3 van de inkomstenbelasting. Je betaalt dan belasting over het vermogen, niet direct over de huurinkomsten. De belastingdienst gaat uit van een fictief rendement op je vermogen. Voor vastgoed dat onder een bv of onderneming valt, gelden andere regels. De belastingregels rondom box 3 zijn de afgelopen jaren flink veranderd, dus het is verstandig om een belastingadviseur te raadplegen.