Het verhuren rendement van een woning trekt steeds meer mensen die hun geld slim willen laten werken. Een huis kopen en vervolgens verhuren lijkt aantrekkelijk: elke maand huurinkomsten, terwijl de woning mogelijk in waarde stijgt. Toch is de werkelijkheid wat genuanceerder. Wie goed nadenkt over kosten, belasting en risico’s, maakt een bewustere keuze.
Wat je verdient met een verhuurde woning
Het bruto rendement van een verhuurde woning bereken je door de jaarlijkse huurinkomsten te delen door de aankoopprijs, vermenigvuldigd met honderd. Stel dat je een woning koopt voor 300.000 euro en daar 1.200 euro per maand voor vraagt. Dan kom je op een bruto opbrengst van 4,8 procent per jaar. Maar dit is nog voor aftrek van alle kosten. Het netto rendement ligt lager, omdat je rekening moet houden met onderhoud, verzekeringen, belasting en mogelijke leegstand. In de praktijk houden verhuurders gemiddeld 3 tot 4 procent netto over, al verschilt dit sterk per regio en type woning.
Kosten die veel verhuurders onderschatten
Naast de aankoopprijs betaal je als verhuurder overdrachtsbelasting. Voor beleggingspanden is dat sinds 2023 vastgesteld op 10,4 procent van de koopsom. Dat is een flink bedrag dat je terugverdienen moet. Daarna komen de vaste lasten: hypotheekrente als je gefinancierd hebt gekocht, gemeentelijke belastingen, een opstalverzekering en regelmatig onderhoud. Een nieuwe badkamer, een lekkend dak of een kapotte cv ketel kunnen zomaar een paar duizend euro kosten. Tel daarbij op dat een woning gemiddeld een tot twee maanden per jaar leeg kan staan bij wisseling van huurders, en de werkelijke opbrengst per jaar valt lager uit dan de berekening op papier suggereert.
Belasting over huurinkomsten en vermogen
De belastingregels rond verhuur zijn de afgelopen jaren flink veranderd. Een verhuurde woning valt in box 3 van de inkomstenbelasting. Je betaalt daar belasting over je vermogen, niet direct over de huurinkomsten zelf. De Belastingdienst gaat uit van een fictief rendement op spaargeld en beleggingen, inclusief je verhuurde woning. Dit stelsel is momenteel in beweging door uitspraken van de Hoge Raad, waardoor de regels de komende jaren mogelijk opnieuw wijzigen. Wie een verhuurde woning heeft of overweegt, doet er goed aan om dit goed bij te houden of een belastingadviseur in te schakelen. De precieze belastingdruk hangt af van de waarde van je woning en je totale vermogen.
Wanneer verhuren echt loont
Een woning verhuren levert het meeste op als je goed nadenkt over de locatie, de huurprijs en de financiering. Woningen in steden met veel vraag naar huurwoningen, zoals Amsterdam, Utrecht of Eindhoven, leveren doorgaans hogere huren op. Een woning vrij van hypotheek verhuren geeft meer ruimte, omdat er geen maandelijkse rentelasten zijn. Wie kiest voor woningen in het middensegment, heeft bovendien minder last van de huurprijsregulering die voor sociale huurwoningen geldt. Sinds de Wet betaalbare huur van 2024 gelden voor woningen tot een bepaald puntenaantal vaste maximale huurprijzen. Het is dus verstandig om voor aankoop goed te berekenen hoeveel punten een woning heeft en welke huur daarbij is toegestaan. Zo kom je niet voor verrassingen te staan.
Veelgestelde vragen
Wat is een realistisch netto rendement op een verhuurde woning?
Het netto rendement op een verhuurde woning ligt in de praktijk tussen de 3 en 4 procent per jaar. Dit is wat overblijft na aftrek van kosten zoals onderhoud, verzekeringen, belasting en eventuele leegstand. Het bruto percentage ligt hoger, maar zegt weinig over wat je daadwerkelijk overhoudt.
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je bij een beleggingspand?
Voor een woning die je koopt om te verhuren, betaal je 10,4 procent overdrachtsbelasting over de aankoopprijs. Dit geldt voor woningen die je niet zelf bewoont. Dit bedrag betaal je direct bij de aankoop en moet je terugverdienen uit de huurinkomsten.
Wat verandert de Wet betaalbare huur voor verhuurders?
De Wet betaalbare huur, die in 2024 is ingegaan, stelt maximale huurprijzen voor woningen tot een bepaald puntenaantal. Verhuurders mogen voor deze woningen niet meer vragen dan de vastgestelde grens. Het puntenaantal van een woning hangt af van factoren als oppervlakte, energielabel en voorzieningen. Voor woningen boven de grens geldt deze regulering niet.
Is een woning verhuren altijd beter dan het geld op een spaarrekening zetten?
Dat hangt af van de situatie. Een verhuurde woning kan meer opleveren dan een spaarrekening, maar brengt ook risico’s en kosten met zich mee. Je geld staat vast in een woning, je hebt te maken met belasting in box 3 en onverwachte kosten kunnen het rendement flink drukken. Een spaarrekening is eenvoudiger en minder risicovol, maar levert doorgaans minder op.
Geef een reactie