Grondprijzen in Nederland zijn de afgelopen jaren flink gestegen. Wie een huis wil bouwen of kopen, merkt dat de prijs van de grond onder het huis een groot deel van de totale kosten bepaalt. Dat is voor veel mensen een verrassing. Ze denken dat een huis duur is door de bouwkosten, maar de waarde van de grond speelt een minstens zo grote rol. In grote steden zoals Amsterdam of Utrecht betaal je soms meer voor de grond dan voor het huis dat erop staat. Hoe is dat zo gekomen?
Schaarste als motor achter de stijgende grondwaarde
Nederland is een klein land met veel inwoners. De ruimte is beperkt en de vraag naar woningen groeit al jaren sneller dan het aanbod. Gemeenten geven maar een beperkt aantal percelen vrij voor woningbouw, omdat ze ook ruimte nodig hebben voor natuur, landbouw en bedrijventerreinen. Die schaarste aan beschikbare bouwgrond drijft de prijs omhoog. Als vijf projectontwikkelaars bieden op één stuk grond, wint degene die het meest betaalt. Dat bedrag verwerken ze later in de verkoopprijs van de woningen. De koper betaalt uiteindelijk de rekening. In gebieden buiten de Randstad zijn de prijzen per vierkante meter lager, maar ook daar is een duidelijke stijging zichtbaar door de toenemende vraag naar woonruimte.
De rol van rente, vermogen en leenmogelijkheden
De prijs van een stuk grond hangt ook samen met hoeveel geld mensen kunnen lenen en wat ze bereid zijn te betalen. Jarenlang stond de rente op een historisch laag niveau. Dat betekende dat mensen meer konden lenen zonder dat de maandlasten stegen. Met meer leenruimte konden ze hogere bedragen bieden op woningen en percelen. De Nederlandsche Bank waarschuwde al dat verruiming van leennormen kan leiden tot hogere biedingen en hogere schulden. Die hogere biedingen werken door in de grondmarkt. Ontwikkelaars berekenen van tevoren hoeveel een woning zal opbrengen en trekken daar de bouwkosten van af. Wat overblijft, is wat ze maximaal willen betalen voor de grond. Hoe hoger de verwachte verkoopprijs van een woning, hoe meer iemand bereid is voor die grond te betalen.
Gemeenten, beleid en de invloed op de prijs van bouwgrond
Gemeenten hebben veel invloed op de prijs van bouwgrond. Ze bezitten vaak zelf grond en verkopen die aan ontwikkelaars of particulieren. De prijs die ze vragen, noemen ze de gronduitgifteprijs. Die prijs bepalen ze op basis van wat in een buurt haalbaar is. In een dure wijk met hoge huizenprijzen vragen gemeenten ook meer voor de grond. Sommige gemeenten gebruiken de inkomsten uit grondverkoop voor andere publieke voorzieningen. Dat klinkt handig, maar het kan de betaalbaarheid van woningen onder druk zetten. Er is ook een discussie over het feit dat grondeigenaren enorm profiteren van bestemmingsplanwijzigingen. Als landbouwgrond opeens een woonbestemming krijgt, kan de waarde tientallen keren zo hoog worden zonder dat de eigenaar er iets voor heeft gedaan.
Wat hoge grondkosten betekenen voor het bouwen van nieuwe woningen
Nederland heeft een groot woningtekort. Om dat op te lossen moeten er veel nieuwe huizen gebouwd worden. Maar hoge kosten voor de grond maken dat lastig, zeker voor betaalbare woningen. Een sociale huurwoning of een starterswoning heeft een lage verkoopprijs of huur, maar de grond eronder is net zo duur als bij een vrijstaande villa. Woningcorporaties en gemeenten zoeken naar manieren om grond goedkoper beschikbaar te stellen, bijvoorbeeld via erfpacht. Bij erfpacht koop je geen grond maar huur je die van de gemeente. Dat drukt de aankoopprijs van een woning, maar brengt andere kosten met zich mee. Zonder goedkopere grond blijft betaalbaar bouwen een uitdaging, zeker in en rond grote steden waar de druk op de woningmarkt het grootst is.
Veelgestelde vragen over grondprijzen
Hoeveel van de woningprijs bestaat gemiddeld uit de grondprijs?
In stedelijke gebieden kan de grondprijs oplopen tot veertig à zestig procent van de totale woningprijs. In grote steden als Amsterdam of Utrecht ligt dat percentage soms nog hoger. Op het platteland is het aandeel van de grondkosten in de totale prijs doorgaans kleiner.
Wat is erfpacht en hoe werkt dat bij grondkosten?
Bij erfpacht koop je als woningeigenaar niet de grond onder je huis, maar huur je die van de eigenaar, vaak de gemeente. Je betaalt een jaarlijks bedrag, de canon genaamd. Het voordeel is dat de aankoopprijs van de woning lager uitvalt. Het nadeel is dat de canon na een aantal jaar herzien kan worden, waardoor de maandlasten kunnen stijgen.
Waarom stijgt de prijs van landbouwgrond als er een woonbestemming op komt?
Landbouwgrond is relatief goedkoop, maar zodra de overheid besluit dat er woningen op gebouwd mogen worden, stijgt de waarde enorm. Die waardestijging komt niet door het werk van de eigenaar, maar door een beslissing van de gemeente. Dit noemen experts de planologische waardevermeerdering. Er is al jaren debat over de vraag wie van die winst mag profiteren: de eigenaar of de samenleving.
Zijn grondprijzen in heel Nederland even hoog?
Nee, er zijn grote regionale verschillen. In de Randstad, en vooral in en rond grote steden, liggen de prijzen per vierkante meter bouwgrond veel hoger dan in landelijke gebieden. In een provincie als Groningen of Zeeland betaal je voor dezelfde oppervlakte grond vaak een fractie van wat je in Noord-Holland kwijt zou zijn.
Geef een reactie