Grondprijzen zijn de afgelopen jaren enorm gestegen, en dat heeft grote gevolgen voor iedereen die een woning wil kopen of laten bouwen. Een gemiddelde woning kost in Nederland inmiddels al snel een half miljoen euro. Een flink deel van dat bedrag betaal je niet voor de stenen, maar voor de grond waarop het huis staat. Dat klinkt misschien vreemd, maar de waarde van de ondergrond bepaalt in veel gevallen of een project haalbaar is of niet. Voor gewone kopers, bouwers en gemeenten is dit een steeds groter vraagstuk geworden.
Wat de prijs van grond bepaalt
De waarde van een stuk grond hangt af van meerdere factoren. Ligging speelt de grootste rol: grond in een drukke stad als Amsterdam of Utrecht is veel duurder dan grond in een kleine gemeente op het platteland. Daarnaast telt mee wat je op een stuk grond mag bouwen. Heeft een perceel een woonbestemming, dan is het veel meer waard dan landbouwgrond. Die zogeheten bestemmingswijziging kan de prijs in één klap vertienvoudigen. Ook de beschikbaarheid speelt mee. Er is simpelweg weinig ruimte in Nederland, en gemeenten geven niet zomaar nieuwe bouwlocaties vrij. Dat maakt beschikbare grond met een woonfunctie extra schaars en dus extra waardevol.
De samenhang tussen grond en huizenprijzen
Stijgende huizenprijzen en stijgende grondkosten versterken elkaar. Als woningen meer opleveren, zijn projectontwikkelaars bereid meer te betalen voor een bouwkavel. Omgekeerd zorgen hoge kavelprijzen ervoor dat woningen duur worden, want de kosten worden doorberekend aan de koper. De Nederlandsche Bank wijst erop dat ook ruimere leennormen meespelen: als mensen meer kunnen lenen, bieden ze meer op een woning, wat de prijzen verder opdrijft. De lage rente van de afgelopen jaren heeft dit effect versterkt. Mensen konden goedkoop geld lenen en waren daardoor in staat hogere bedragen te betalen, niet alleen voor het huis zelf, maar indirect ook voor de grond eronder.
Gemeenten en de rol van grondbeleid
Gemeenten hebben meer invloed op grondprijzen dan veel mensen beseffen. Zij bezitten vaak grote stukken grond en bepalen mede wanneer en aan wie die verkocht worden. Door grond op het juiste moment vrij te geven en te zorgen voor een goede mix van woningtypen, kunnen ze de lokale woningmarkt sturen. In de praktijk gaat dat niet altijd goed. Sommige gemeenten houden grond lang vast in de hoop dat de waarde nog verder stijgt. Andere gemeenten verkopen kavels juist te goedkoop om snel te bouwen, waardoor de winst bij de ontwikkelaar terechtkomt in plaats van in de publieke kas. Een bewust en transparant grondbeleid is daarvoor een belangrijk instrument, al is het niet de enige oplossing voor de krapte op de woningmarkt.
Betaalbaar bouwen op dure grond
Voor veel bouwers en particulieren is de hoge prijs van een bouwkavel een grote drempel. Zeker voor sociale huur en betaalbare koopwoningen is het lastig om de rekening te laten kloppen als de grond al zoveel kost. De rijksoverheid probeert hier iets aan te doen via afspraken met gemeenten over het beschikbaar stellen van betaalbare locaties. Ook zijn er experimenten met erfpacht, waarbij je de grond niet koopt maar huurt van de gemeente. Je betaalt dan minder vooraf, maar blijft wel een jaarlijkse vergoeding betalen. Dat maakt instappen gemakkelijker, maar brengt op de lange termijn ook kosten met zich mee. Het tekort aan woningen lost zich niet op door alleen te kijken naar grondkosten, maar zonder een aanpak van die kosten komt betaalbaar wonen ook niet van de grond.
Veelgestelde vragen over grondprijzen
Hoeveel procent van de woningprijs bestaat uit de grondkosten?
De grondkosten maken gemiddeld tussen de 30 en 50 procent uit van de totale woningprijs. In grote steden kan dat aandeel nog hoger liggen. In Amsterdam of Utrecht betaal je soms meer voor de grond dan voor de bouw van het huis zelf.
Wat is het verschil tussen de prijs van landbouwgrond en bouwgrond?
Landbouwgrond heeft in Nederland een gemiddelde waarde van enkele tienduizenden euro’s per hectare. Zodra grond een woonbestemming krijgt, kan de prijs oplopen tot honderdduizenden euro’s per hectare of meer. Dat grote verschil ontstaat omdat er op bouwgrond woningen gebouwd mogen worden, wat veel meer oplevert.
Wat is erfpacht en hoe werkt het bij woningen?
Bij erfpacht koop je niet de grond, maar alleen het recht om die grond te gebruiken. Je betaalt de grondeigenaar, vaak een gemeente, een jaarlijkse vergoeding die canon wordt genoemd. Zo hoef je minder geld in te leggen bij de aankoop van een woning, maar je blijft wel structureel een bedrag betalen zolang je er woont.
Kunnen grondprijzen ook dalen?
De prijs van grond met een woonbestemming kan dalen als de woningmarkt afkoelt, als de rente sterk stijgt of als er opeens veel nieuwe bouwlocaties beschikbaar komen. In de praktijk gebeurt een sterke daling zelden, omdat de beschikbare ruimte in Nederland beperkt blijft en de vraag naar woningen groot is.
Geef een reactie